Cómo funciona
- Abre una propiedad en Multilistado o en el mapa.
- Revisa el estimado central y su rango en dólares.
- Compara el precio de lista contra el estimado y el precio por m² contra la colonia.
- Pide a un agente verificado que lo ajuste con lo que ve en persona.
El Estimado Multilistado es un rango de valor automático que aparece en las propiedades de Multilistado, tanto en las de agentes verificados como en las de otros portales que mostramos en el mapa. Te da una referencia rápida para saber si un precio de lista está alto, bajo o en línea con propiedades parecidas de la zona. Es una estimación hecha con datos, no un avalúo: no sustituye la opinión de un agente ni la de un valuador.
Qué ves en una propiedad
- Estimado central y rango, en dólares (por ejemplo, un valor central con un mínimo y un máximo).
- Precio de lista contra el estimado: si el precio publicado está en línea, arriba o abajo, y por cuánto en porcentaje.
- Precio por m² contra la colonia: el precio por metro cuadrado de la propiedad comparado con la mediana de la colonia para el mismo tipo de propiedad, cuando hay al menos 5 anuncios para calcularla.
- Un enlace a la página de precisión, donde publicamos qué tan cerca queda el estimado.
Lo ves en la ficha de la propiedad, en los marcadores del mapa y en la app para compradores.
Cómo se calcula
Cada noche recalculamos el estimado de todas las propiedades con datos suficientes. Combinamos dos métodos:
- Comparables. Buscamos propiedades del mismo tipo y de tamaño parecido (entre 35% menos y 35% más metros construidos), primero a menos de 0.8 km, luego a menos de 2.5 km y, si no alcanza, en el municipio, y tomamos la mediana del precio por m².
- Un modelo que aprende de todos los anuncios cuánto pesa cada característica: metros construidos, recámaras, baños, terreno, si es fraccionamiento cerrado, la distancia al mar y la ubicación.
Cuando hay datos para los dos, los combinamos; si solo hay para uno, usamos ese. Una propiedad nunca cuenta como su propio comparable, ni siquiera cuando la misma casa está anunciada en varios portales.
Cuándo no mostramos estimado
- Si el precio de lista está más de 35% arriba o abajo del estimado. En esos casos casi siempre hay un dato mal capturado (un error en el precio o en los metros), así que preferimos no mostrar nada antes que un número engañoso.
- Si no hay suficientes propiedades parecidas cerca para calcularlo con un mínimo de confianza.
Lo que el estimado no sabe
- Se basa en precios de lista, no en precios de venta. En México casi no hay datos públicos de cierres, y las casas suelen venderse por algo menos de lo que piden.
- No ve la propiedad. No conoce el estado de conservación, los acabados, la vista exacta, las remodelaciones ni la situación legal.
- En zonas con pocos anuncios es menos preciso.
Estimado no es avalúo
Un avalúo lo hace un valuador profesional que visita el inmueble y revisa documentos, y es el que piden los bancos para un crédito hipotecario. El Estimado Multilistado es gratis e instantáneo y sirve para orientarte y comparar, pero no tiene ese peso. Si vas a comprar, vender o pedir un crédito, úsalo como punto de partida y pide a un agente verificado que lo ajuste con lo que ve en persona.
Para propietarios y agentes
- Si quieres saber cuánto vale tu casa, en ¿Cuánto vale mi casa? usamos el mismo motor con los datos que tú das.
- Los agentes pueden incluir el estimado en una presentación para propietario (CMA) como referencia independiente.
- Las alertas pueden avisarte cuando se publica una propiedad 8% o más por debajo del estimado.
Consejos
- Fíjate más en el precio por m² contra la colonia que en el número exacto del estimado.
- Si una propiedad está muy por debajo del estimado, pregunta por qué antes de emocionarte.
- Para ver precios de toda una zona, usa el mapa de precios y los precios por colonia.
Preguntas frecuentes
¿El Estimado Multilistado es un avalúo?
No. Es un cálculo automático con precios de lista de propiedades parecidas. Un avalúo lo hace un valuador que visita el inmueble.
¿Por qué una propiedad no tiene estimado?
Porque no hay suficientes propiedades parecidas en la zona, o porque el precio de lista está más de 35% lejos del estimado, lo que suele indicar un dato erróneo.
¿Cada cuándo se actualiza?
Se recalcula todas las noches.
¿Qué tan preciso es?
Lo medimos cada semana y publicamos el resultado en la página de precisión del estimado.
¿Por qué está en dólares?
El cálculo se hace en dólares para comparar anuncios publicados en pesos y en dólares con la misma base.